天价学区房已沦为一场“比傻游戏”

【来源：易教网 更新时间：2017-03-24】

价格越来越高的学区房成为了引发房奴愤怒的导火索，随着越来越多的媒体文章讨论一线城市的学区房价上涨过快，远远超出普通人负担，舆论对于天价学区房的批评也愈加激烈。

或许是为了平息群众怒气，近日北京市住建、发改、工商、地税及区房管部门组成联合检查组，重点查处涉及“天价学区房”地区的房地产中介机构。据新闻报道，“天价学区房”中介存在违规的税收缴纳、违规代理、哄抬房价等等不法行为，因此被查处。这一条新闻，是不是说明，学区房疯狂的涨价即将告终呢？

如果你真的这样认为，我只能说，你的想法太天真了。

天价学区房的价格泡沫不会因为一时的查处而破灭，原因在于驱动学区房涨价的因素有很多，错不在房屋中介。这股推动学区房价格狂涨的力量，已经让目前北京等地的学区房价格彻底脱离了人们的购买力，脱离了工资收入。这实在令人无法接受。网上流行的那个段子说，如果清华毕业的学生都买不起清华旁边的学区房，那买学区房还有什么用呢？

我们不妨来算一下清华毕业生到底要多久才能买到清华旁边的房子。为了不让两者差距过大，我们尽量把房子往便宜了算，把清华毕业生收入往多了算。清华所在的北京海淀区五道口，根据某中介的数据，房子的平均价格是9.7万人民币每平方米，这个数据还只是一般平均价格，明星学区房的价格比这更高。

而根据iPIN发布的中国大学生收入排行榜，清华大学毕业生收入全国最高，毕业5年后的月薪可以达到约14800元每月。也就是说，一个清华毕业生不吃不喝大致6.5个月可以买到一平米清华旁边的房子。而一部分的明星学区房，需要清华毕业生8个月以上不吃不喝才够买一平米。

如果想要在清华旁边买一个面积50平米的小居室，清华毕业生最少要工作27年并且不吃不喝。这实际上就等于是把自己的一辈子都搭进去了。这不过是一座清华旁边的小居室，就会耗尽清华毕业生的一生，让他一生的工作收入被房价完全消耗，彻底把自己这辈子卖给了房子。

那么买这个清华旁边的房子（还不一定是学区房）又有何意义呢？学区房动辄上千万的价格，如果我们把这笔钱拿去做投资谋取回报，岂不是比买学区房要有意义得多？

是的，有不少人都会像这样思考学区房的价格问题。天价学区房已经与民众的购买力脱钩，与工资收入脱钩，与你实际上读了个什么所谓名校脱钩……当学区房房价与诸多的“硬指标”全部脱钩的时候，我们不禁要思考，到底是什么力量在持续推高已经和学历没有任何关系的学区房价？

有人说，答案就是房屋中介的价格阴谋，中介为了自己牟利而故意炒作推高房价。这个看法并不深入，房屋中介并不是买卖房屋的实体，而只是扮演中间人角色，不管它怎么炒作学区房价，没有实在的资金响应这种炒作，价格也不会暴涨。

实际推高学区房价如火箭升空一般上涨的因素，就是炒作背后的购买期待。这种强烈的购买期待认为，学区房价只会涨不会跌，而且是一直暴涨。正是这种“只会上升不会跌”的集体心理，让天价学区房彻底沦为一场泡沫骗局，沦为一场资本的“比傻游戏”。

何谓“比傻”？这个词其实是英文“dumb money effect”（傻钱效应），简单来说，它的意思是说，当投资市场出现利空时，投资者会不加判断，一股脑的抛出资产换取现金，而当利多消息出现，投资者会发了疯一样购买资产，集体的乐观情绪会把资产价格推的过高。如今的天价学区房，就是被傻瓜钱越推越高，因为傻瓜们相信，学区房坐落在宇宙中心五道口，因此会只升不降。

“傻钱”在什么时候会发挥作用呢？基本上都是在为市场寻找接盘侠的时候。股价站在高位，基金和机构投资者撤离之前，会找人在高位接盘，这时候，发挥作用的就是傻钱。

举例说明，据统计，美国标准普尔500涵盖的上市公司，20年来年均回报率是9.4%。这个数据非常亮眼。但是，同样是投资这500家公司，更赚钱的是投资基金，而不是普通投资者。原因在于，普通投资者的“傻钱”在每一次的涨跌波动周期时，都因为急于追涨而成为接盘侠，然后下跌时又急于割肉甩卖，造成其回报率远远不及依靠理性分析来行动的投资基金。

目前已经涨到非理性的学区房情况也是如此。追涨的基本都是傻钱，追涨的原因没有技术分析，而只是因为一条：大家都认为价格会涨，仅此而已。这时，傻钱不仅是傻而已，并且具有极强的赌博性质。

但是，那些高价买学区房的人是真傻吗？真的不见得如此，说不定买学区房的人并不傻，而恰恰是聪明人。

假如我们在荒岛上玩一个“谁比谁傻”的游戏，输家会被杀，弃尸荒岛，赢家会活下来并回到文明世界。那么最后的赢家到底是聪明人还是傻子呢？答案是，最后活下来的将是“看上去最傻”的那个人，至于他是装傻还是真傻，答案见仁见智。我的意思即是说，当全民都看得清学区房价已严重背离学区本身的价值，那你认为现在买学区房到底是装傻还是真傻？

在回答这个问题以前，我们要看清一个现实，那就是学区房这场全民狂欢的“比傻游戏”现在已越来越赌博化，其结果就是让楼市完全变成股市，而且是当年经济学家吴敬琏说的那种“赌场化”的股市。在赌场里边，庄家可以公然作弊，恶意的炒作和欺骗将属于常态。如果在欺诈现象普遍的中国股市当中，公司财务报表、业绩造假是常态，那么同理可知，在今天股票化的房市，虚造销售业绩、虚报房价应该也是常态。买价值数千万的学区房，跟玩骰子买大小已属同一性质。

但需要提醒的是，有些时候，假作真时真亦假。如今，那些购买明显背离民众购买力的天价学区房的人，都是有钱又看上去很傻的土豪。这场“比傻游戏”的人里边，有不少是装傻，也有一些是真傻，目前谁是谁还看不太出来。只有当人傻钱多的迷思退潮，房价见顶之时，击鼓传花的游戏才会停下来。到时谁是装傻谁是真傻，便会见分晓。